Nem egységes a városkép, de így nem is lesz az

Nagyvárad jellegzetes városképéhez hozzátartoznak az alacsony házak is. A szerző felvétele
Nagyvárad jellegzetes városképéhez hozzátartoznak az alacsony házak is. A szerző felvétele
Egyelőre még a szakemberek sem látnak tisztán abban a kérdésben, hogy lehet majd alkalmazni a nagyváradi helyi tanács legutóbbi ülésén elfogadott, az alacsony és az utcafrontból kiugró házak többletadóztatását előíró szabályzatot.

Bár a nagyváradi önkormányzat többek között azt a célt tűzte ki az alacsony és az utcafrontból kiugró épületekre 50 százalékos többletadót kivető szabályzatával, hogy idővel egységesebb városkép alakuljon ki, de Péter I. Zoltán helytörténész, lapunk egykori munkatársa szerint ezzel a szabályzattal az említett célkitűzés nem fog megvalósulni. „A belvárosi épületek többsége a századfordulón épült cifrán, stukkódíszekkel, de ahhoz, hogy egy homlokzatban meglegyen a szimmetria, ugyanúgy kéne ráépíteni egy házra, az pedig már szakmailag megoldhatatlan, hogy a 21. században a 19. századi stílusban építkezzenek. Vagy a tulajdonosok verjék le a földszinten a díszeket és legyen sima homlokzatú épület? Akkor viszont az utca száz év óta ismert képét teszik tönkre” – érvelt a helytörténész. Ráadásul több épületre a legnagyobb valószínűséggel statikai megfontolásból nem lehet ráépíteni, így ezek a tulajdonosok valójában sarokba vannak szorítva. A továbbiakban Péter I. Zoltán elmondta, hogy a szabályzat nem vonatkozik – nagyon helyesen – a műemléképületekre, csakhogy ha épp a műemlékek alacsonyabbak a megszabott magasságnál, akkor szintén nem fog megvalósulni az egységes utcafront-magasság.

Van, amikor indokolt

Kérdésünkre válaszolva Péter I. Zoltán elmondta, hogy vannak olyan esetek, amikor az utcafront-magasítás indokolt, például az elhanyagolt, a nem lakott, a romos épületek, valamint a foghíjtelkek esetében, „de már megvan vagy harminc éve az az előírás, hogy a központban nem lehet földszintes házat építeni. Tehát más egy vezérelv, és más az, hogy most mindenkit kényszeríteni akar a polgármesteri hivatal a házmagasításra”. Péter I. Zoltánnak az utcafrontból kiugró házakra kirótt többletadóról is van megjegyzése: „Ha erről van szó, akkor kezdjük már el bontani a Bémer (Ferdinand) teret, mert az is micsoda szabálytalan tér, bontsuk le és építsük körbe tömbházakkal!” – jegyezte meg epésen. Péter I. Zoltán úgy véli, hogy a városkép tökéletesen megváltozna, ha az ebben a szabályzatban foglalt szándékot az ingatlantulajdonosok igyekeznének megvalósítani. A helytörténész megítélése szerint a polgármester az ingatlanfejlesztők érdekeit szem előtt tartva próbál meg mesterségesen városkép-átalakítást generálni. Csakhogy „egy városkép állandóan változik, fejlődik, de ez természetes folyamat, nem lehet erőnek erejével felgyorsítani. Az ingatlanbefektetők meg ne türelmetlenkedjenek!” – fogalmazott.

Jogi problémák

Némethy László műépítész lapunk kérdéseire válaszolva emlékeztetett arra, hogy a városnak van általános városfejlesztési terve, mely előírja az övezeti városrendezési tervek elkészítését, melyek rendeltetése éppen az, hogy rögzítsék az illető övezetben a különböző építkezési szabályokat. Az elfogadott szabályzat viszont egy másik, a jövőben elkészítendő tanulmányra hivatkozva kívánja megállapítani, hogy mely épületekre kell majd többletadót kivetni. „Nem tudom elképzelni, hogy az övezeti városrendezési tervekkel párhuzamosan milyen egyéb tanulmányra van szükség, mert ezek az övezeti tervek építészeti és urbanisztikai szempontból mindent magukban foglalnak” – jegyezte meg Némethy. Az építész attól tart, hogy a szabályzatot, meg az azt megelőző egész felhajtást a polgárok ellenállását mintegy megkerülve, a Kert (Avram Iancu) utca lebontásának elősegítésére, megkönnyítésére akarják majd felhasználni. Némethy László a továbbiakban megjegyezte, hogy a nyugati országok belvárosaiban olyan drágák a telkek, hogy amúgy sem kell senkit ösztönözni arra, hogy magas épületet építsen, effajta ösztönzés Nagyváradon is indokolatlannak tűnik, mert aki építkezik, igyekszik minél jobban kihasználni a telket, viszont már meglévő épületekre véleménye szerint nem lehet többletadót kiróni, mert feltételezhetően mindenki jogosan van abban a helyzetben, amiben van. Az általunk szintén megszólaltatott Pafka Ernő építész egy másik aspektusra hívta fel a figyelmet a szabályzat kapcsán: ha valaki alig néhány éve kapott építkezési engedélyt arra, hogy házat építsen, vagy meglévő ingatlant magasítson, illetve módosítson, akkor joggal háborodhat majd fel azon, hogy olyan építkezésre kapott építkezési engedélyt, aminek megvalósítása nyomán most esetleg mégis többletadóval sújtják.

Szociális probléma

Némethy László a szabályzat által érintett szociális problémáról is szót ejtett. Arra hívta fel a figyelmet, hogy a városközpontokban általában az elszegényedett szociális réteg lakik, olyan emberek, akik már nem tudják fenntartani megfelelő módon az ingatlant, ráadásul sok ingatlan nem is képvisel értéket. Mindazonáltal embertelen éppen ezeket az embereket többletadóval sújtani, főleg úgy, hogy van a városfejlesztésnek más, jobb helyeken már bevett formája. „Például a Ferencváros rehabilitációja úgy zajlik, hogy az önkormányzat fokozatosan felvásárolta az ottani ingatlanokat – nem pedig eladta azokat, mint történt az Nagyváradon –, és miután minden lakást megvásárolt a nagy bérkaszárnyákban, akkor lebontatta az épületeket és ingatlanfejlesztési tendert írt ki. A másik megoldás az, hogy a jobb módú önkormányzatok a lelakott ingatlanok tulajdonosainak felajánlanak megfelelő lakásokat, hogy elköltözzenek, az átvett belvárosi ingatlant felújítják és magasabb áron eladják.”

Az igény érthető

Emődi Tamás építész úgy ítéli meg, hogy a városháza kezdeményezése részben egy logikus igényből indult el, hiszen a belváros képe valóban nem egységes. „Akár a Szent László tér, akár a Bémer tér és közvetlen környezetének arculatát tekintjük, látható, hogy amennyiben az első világháború nem töri meg a város fejlődését, akkor a belváros utcafrontjait és városképét a két-háromemeletes bérházak és az egységesebb főpárkánymagasság határozná meg, Bécshez, Budapesthez, Temesvárhoz vagy Aradhoz hasonlóan. Jól érzékelhető a kontraszt a Sas palota, a Róth ház, az Ullmann palota, Spiegel Frigyel bérházai vagy a főtéri Moskovits palota magas tűzfalai és a mellettük álló szerényebb házak közt. Ez a különbség még zavaróbbnak tűnhet a főtér közvetlen közelében levő utcák épületállománya esetében, például a Teleki (Városháza) vagy a Kert utcáknál, ahol a valóban nagyobb számú értéktelen kis épület mintha visszahúzná az európaiasodó központ képét a XIX. századba. Azt gondolom, hogy ez a helyzet késztette a Polgármesteri Hivatalt erre a lépésre, de az elfogadott szabályzat megfogalmazása esetleges, differenciálatlan, és nincs összhangba hozva a már meglévő építkezési, városfejlesztési, és városvédelmi szabályozásokkal.”

Önkényes

Emődi Tamás szerint erősen vitatható az önkormányzat mostani eljárása, ahogy be akar avatkozni Nagyvárad belvárosának szövetébe. Mint mondja, „utoljára ilyen szintű urbanisztikai beavatkozásokat egy történeti belvárosban a 19. század második felében, a Georges Hausmann nevével fémjelzett párizsi városszövet átszabáskor, meg a kommunizmusban végeztek, amikor bármit lehetett bontani az elképzelt cél érdekében. Azóta minden civilizált európai országban megszülettek azok a műemléki törvényi szabályozások, amelyek egyrészt szentesítik a történetileg kialakult városszövet és épületállomány arra érdemes értékeit – tehát nem minden egyes objektum védelmét –, azok minden urbanisztikai anomáliáival együtt, másrészt bizonyos korlátokat szabnak a városfejlesztésnek és a sokszor offenzív ingatlanpiac határtalan igényeinek. A városfejlődés egy organikus dolog, azt lehet ugyan irányítani, befolyásolni, de nem lehet a gazdasági-társadalmi jelenségektől függetlenül, önkényes módon szabályozni. A Váradon elfogadott szabályzat logikája alapján például ajánlatos lenne Prágában lebontani a Mala strana egyes részeit, vagy számtalan olasz vagy dalmát város belvárosi szakaszait, olyanokat, amelyek jelentős turistacélpontok, mert zömmel alacsony házakból állnak vagy kilógnak az utcafrontból, de ki kellene egyenesíteni azokat.”

Ellentmondásos

Az építész kifejtette, hogy a történelmi belvárosban az épületeknek döntő hányada valamilyen mértékben értéket képvisel a városrendezési terv (PUG) szerint (műemlék, műemléknek javasolt, kiemelkedő értékű vagy a városkép kontextusába illeszkedő kategóriájú), és ezekre, azaz a belvárosi ingatlanállomány legalább 70–80 százalékára a szabályzat nem vonatkozhat. Emődi Tamás kiemelte: amíg meg nem születnek a történelmi belvárosra vonatkozó részletes zonális szabályozások (PUZCP), addig egy átmeneti állapot van, ezért is tűnik indokolatlannak az, hogy miért most született meg ez a szabályzat, holott 2019 elejére már valószínűleg elkészül a belváros kétharmadát magába foglaló hat zonális rendezési terv (Olaszi és Újváros központi és nyugati zónái), amelyek a következő évtizedekre meghatározzák majd azt, hogy mit lehet ezekben az övezetekben csinálni, és mit nem. Ehhez akkor kellett volna majd igazítani az adózást is meghatározó szabályzatot. Emellett számtalan olyan helyzet adódhat, hogy a valamilyen kategóriájú történeti értéket képviselő épületnél a tartószerkezeti szakvélemény (expertiza tehnica) szerint egyszerűen csak korlátozott mértékben lehet majd manzárdolást vagy ráépítést végezni, ezért ezeket a helyzeteket majd ismét szabályozni kell. Összegzésképpen Emődi elmondta: „valószínűleg rövidesen kiderül, hogy a szabályzat nagyon kevés épületre lesz jelen helyzetben közvetlenül alkalmazható”.

Pap István